Недвижимость на Пхукете и в Паттайе: цены за м² и доходность аренды

В 2026 году квартира на Пхукете обходится примерно в 3 000–5 500 долларов за квадратный метр (около 100–180 тысяч бат), в Паттайе — в 1 500–2 500 долларов (около 50–80 тысяч бат). Валовая доходность аренды в обзорах брокеров — 6–8% годовых, чистая после расходов обычно 4–6%. Пхукет дороже на входе и растёт быстрее, Паттайя дешевле и ликвиднее для небольших бюджетов, но требует аккуратного выбора дома. Ниже цены, формула расчёта доходности, реальные расходы и ловушки.

Цены за квадратный метр: Пхукет и Паттайя

Официальной единой статистики цены за метр по курортам нет, поэтому ориентируйтесь на сводки брокеров и подтверждайте цифры по конкретным проектам. Сводка Varsovia Estate за 2026 год даёт такие порядки:

Показатель	Пхукет	Паттайя
Цена кондо за м²	3 000–5 500 $ (≈ 100–180 тыс. бат)	1 500–2 500 $ (≈ 50–80 тыс. бат)
Порог входа	от 180 тыс. $ в целом по рынку	студия 25–35 м² в Джомтьене или Пратамнаке — 45–80 тыс. $
Валовая доходность	7,0–8,4% (с учётом вилл с бассейном)	6,0–7,5%
Чистая доходность	4,5–5,8%	4,0–5,2%
Загрузка в год	65–75%	60–75%
Рост цены в год	6–7%	3–4%

Рубли в этой таблице не указаны намеренно: курс скачет, а продавцы считают в батах. Перевод в баты сделан по курсу около 32,7 бата за доллар, как в отчёте MORE Group.

Для Пхукета есть и другая точка зрения. Квартальный отчёт MORE Group за третий квартал 2026 года считает не цену за метр, а минимальную цену входа в проект: медиана для кондо — 4,99 млн бат, для вилл — 26,9 млн бат, при этом 86% предложения составляют проекты на стадии строительства, а 63 проекта открываются с суммы ниже 5 млн бат. Средние значения по районам сильно отличаются: в «внутреннем поясе» острова медиана входа — около 2,69 млн бат, в Банг Тао — 6,83 млн. Данные отражают каталог одной компании, а не всю сделку на рынке.

Как считать доходность аренды

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки. Чистая — после расходов. Разница существенная: по оценке MORE Group, рекламные брошюры показывают 8–12% валовых, а по их же расчёту после управляющей компании, взносов за общие зоны, простоев и налога остаётся 4–7%.

Пример расчёта (иллюстрация, не предложение): квартира за 3 000 000 бат, сдаётся за 18 000 бат в месяц. Годовая аренда — 216 000 бат, валовая доходность 7,2%. Из этих денег уходят ежегодные взносы за обслуживание дома, коммуналка в простой, комиссия агента или управляющей компании и налоги. Если эти расходы составляют 25–35% дохода, чистая доходность оказывается около 4,7–5,4% годовых. С учётом простоев и ремонта цифра может быть ниже.

Из чего складываются расходы

• Сбор за передачу права и налоги при покупке — суммарно по сводке Varsovia Estate около 3–5% от цены сделки для Пхукета и 3–4% для Паттайи. Порядок оформления и квота иностранцев подробно разобраны в статье как иностранцу купить квартиру в Таиланде.
• Общие взносы кондоминиума — платятся ежегодно по площади, их размер зависит от проекта: у дома с бассейном, фитнесом и охраной он выше.
• Управление. При краткосрочной аренде менеджеры берут 15–25% от дохода.
• Простой. Пхукет сильно зависит от сезона: ставки в низкий сезон (май–октябрь) падают на 40–50%, по данным того же обзора.

Что с арендой: какие ставки реальны

Ставки, на которые вы рассчитываете, лучше сверять с рынком аренды. Для Паттайи агентская сводка 2026 года называет студию в кондо от 12 000 бат в месяц и однокомнатную квартиру от 16 000. Для Пхукета издание Sostav оценивает среднюю аренду однокомнатной квартиры примерно в 635 долларов в месяц, двухкомнатной — в 1 733. Эти значения существенно меньше цифр, которые встречаются в рекламе проектов. Подробнее об аренде — в статьях про аренду жилья на Пхукете и в Паттайе.

Общий рынок осторожен: Global Property Guide оценивает среднюю валовую доходность по Таиланду в 6,49% (февраль 2026 года), а арендная составляющая индекса потребительских цен в июне 2026 года выросла лишь на 0,3% год к году. Рассчитывать на быстрый рост ставок не стоит.

Три сценария окупаемости (расчёт для примера)

Чтобы понять, насколько реальны «цифры из рекламы», подставьте в формулу ставки аренды из обзоров выше.

Сценарий	Цена	Аренда в месяц	Валовая доходность
Студия в Паттайе, цена от 2,4 млн бат	2 400 000 бат	12 000 бат (нижняя планка по обзору Chaithanin)	144 000 ÷ 2 400 000 = 6,0%
Кондо на Пхукете по медианной цене входа	4 990 000 бат	около 20 800 бат (635 $ за однокомнатную)	249 600 ÷ 4 990 000 = 5,0%
Цель: 7% валовых на Пхукете	4 990 000 бат	нужно около 29 100 бат	349 300 ÷ 4 990 000 = 7,0%

Вывод простой: 7–8% валовых на Пхукете достижимы там, где вы сдаёте посуточно и платите управляющей компании, либо там, где вход дешевле. При долгосрочной аренде типичной однокомнатной за 5 млн бат ближе к 5%, а после расходов — к 3–4%. Это не прогноз, а арифметика на указанных входных данных: меняйте цену и ставку под реальный объект.

Проверка проекта перед покупкой

1. Застройщик и разрешения. Просите документы на землю, разрешение на строительство и подтверждение статуса лицензированного кондоминиума.
2. Квота иностранцев. Письмо от юридического лица дома о свободной доле до 49%.
3. График платежей. Для недостроя уточните условия возврата, если срок сдачи сорвётся.
4. Ставки аренды в доме. Попросите у агента реальные договоры на аналогичные квартиры, а не прогноз проекта.
5. Взносы и управление. Размер ежегодных взносов, порядок начисления и репутация управляющей компании.
6. Юрист и перевод денег. Привлеките независимого юриста и сохраните банковский документ о ввозе валюты: он нужен при регистрации права.

Кто покупает

По данным Центра информации о недвижимости (REIC), которые приводит Global Property Guide, в первом квартале 2026 года россияне оформили на себя 383 квартиры в кондоминиумах, что на 33% больше, чем годом ранее. Средняя стоимость сделки — 4,3 млн бат при средней площади 42,1 м². Это рынок небольших студий и однокомнатных квартир.

Типичные ловушки

• Недострой. Больше 80% предложения на Пхукете — проекты на стадии строительства, цена известна, а срок сдачи и качество — нет. Проверьте застройщика, разрешения и график платежей.
• Старый фонд в Паттайе. По оценке Varsovia Estate, многие старые дома теряют в реальной стоимости, поэтому выбирать стоит новостройки после 2022 года с профессиональным управлением.
• Квота 49%. Если иностранцам принадлежит больше 49% площади здания, остаётся лишь аренда на 30 лет. Квоту проверяют до внесения залога.
• Переоценка доходности. Рекламная «гарантированная доходность» не заменяет расчёт собственных расходов.
• Валютные потери. Деньги нужно ввозить в иностранной валюте и конвертировать в Таиланде; хранить подтверждающий документ банка нужно для регистрации.

Переезжая и покупая жильё, не забудьте о визе: покупка квартиры в Таиланде сама по себе не даёт вида на жительство, а безвиз ограничен 30 днями. Варианты длительного пребывания собраны в материале о переезде в Таиланд.

Пхукет или Паттайя: как выбрать

Задача	Что подойдёт
Бюджет до 3 млн бат	Паттайя (новостройки Пратамнака и Джомтьена) или внутренние районы Пхукета
Дом для жизни на несколько месяцев в год	Район, где вы хотите жить: Равай, Най Харн, Бангтао — смотрите районы Пхукета
Сдача туристам	Пхукет: выше сезонные ставки, но больше зависимости от сезона
Долгосрочная аренда экспатам	Оба курорта, важна близость к инфраструктуре

Сравнивайте не только цену за метр, но и расстояние до пляжа, общие взносы, наличие управляющей компании и сроки окупаемости с учётом простоя. Всё остальное решают конкретный дом и условия договора.