Как иностранцу купить квартиру в Таиланде: freehold, leasehold и квота 49%

Иностранец может купить квартиру в Таиланде в полную собственность (freehold), если она находится в лицензированном кондоминиуме и доля иностранцев в здании не превышает 49% общей площади помещений. Землю и отдельный дом на земле в собственность купить нельзя: их арендуют, как правило на 30 лет. Для оформления нужны подтверждение, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте (форма FET или банковский документ), письмо управляющей организации дома о свободной квоте и оплата сборов в земельном управлении: сбор за передачу права составляет 2% оценочной стоимости.

Что можно купить и на каких правах

Всё зависит от типа объекта. Ниже сводка по трём вариантам, которые чаще всего рассматривают на Пхукете и в Паттайе.

Объект	Право	Основное ограничение
Квартира в лицензированном кондоминиуме	собственность (freehold), право записывается на ваше имя	квота 49% на здание; нужно подтверждение ввоза валюты
Квартира в кондо после исчерпания квоты	аренда (leasehold) на срок до 30 лет	это договор найма, а не собственность
Вилла, таунхаус, земельный участок	аренда земли, узуфрукт или право застройки	иностранец не может быть собственником земли

Правовую основу даёт закон о кондоминиумах 1979 года. По юридическому обзору Thailand Law Online, статья 19 ограничивает долю иностранцев 49% суммарной площади всех помещений в здании, а остальные 51% должны принадлежать тайским владельцам. Важная деталь: свободная собственность возможна только в зарегистрированном и лицензированном кондоминиуме. Апартаменты в отельных комплексах и «туристические кондо» без такой лицензии подчиняются гражданскому кодексу и условиям договора, а не закону о кондоминиумах.

Квота 49%: как проверить, что она свободна

Квоту считают по зданию, а не по вашей квартире, и к моменту покупки она может быть выбрана. На портале Thailand.go.th со ссылкой на Real Estate Information Center сказано, что покупатель запрашивает у юридического лица кондоминиума письмо с подтверждением доли иностранцев и подаёт его в земельное управление. На вторичном рынке продавец приносит подлинные документы на квартиру, выписку из домовой книги (tabien baan), письмо о том, что объект укладывается в квоту иностранцев, и справку об отсутствии задолженности по взносам.

Практический вывод: до внесения залога попросите письмо о свободной квоте у застройщика или управляющей компании. Если квота исчерпана, остаётся договор аренды на 30 лет. Юристы отмечают, что по тайскому праву такой договор даёт арендатору личное право пользования помещением, а не право собственности.

Деньги из-за рубежа и форма FET

Чтобы зарегистрировать право по статье 19 как иностранец, покупатель, как правило, должен перевести полную стоимость квартиры из-за границы в иностранной валюте и конвертировать её в баты через тайский банк. Это не требуется, если вы подпадаете под другие основания статьи 19, например законно проживаете в Таиланде. В разборе про FET-форму порядок такой:

• Принимающий банк в Таиланде выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET, ранее Thor Tor 3) по переводам от 50 000 долларов США или эквивалента; на меньшие суммы выдают подтверждение банка или кредит-авизо.
• В документе указывают сумму в валюте, сумму в батах, отправителя, получателя и назначение платежа, например «покупка квартиры 101 в кондоминиуме такой-то».
• Имя покупателя должно значиться либо отправителем, либо получателем.
• Деньги можно сначала перевести на свой валютный или бат-счёт в Таиланде, а оттуда продавцу, если банк может связать перевод с вами.

Банк Таиланда в обзоре валютного контроля указывает, что иностранную валюту и баты можно ввозить и переводить в страну без ограничения суммы, а операции с валютой проводятся через лицензированные банки и обменные пункты. Для покупки это значит простое правило: платите через банк и сохраняйте все выписки. Какие переводы из вашей страны и в какой валюте примет конкретный банк, выясните до подписания договора. Подробнее о платежах и картах в стране — в статье про карты и оплату в Таиланде.

При покупке строящегося объекта цену обычно платят траншами, и каждый перевод из-за рубежа должен иметь своё подтверждение. Позже, при продаже квартиры и выводе денег за границу, банк, как правило, попросит оригинал FET или другой документ о первоначальном ввозе валюты вместе с бумагами земельного управления.

Налоги и сборы при передаче права

В земельном управлении при регистрации платят несколько сборов. Thailand Law Online (обновлено в июле 2026 года) называет такие:

Платёж	Ставка	Кто обычно платит
Сбор за передачу права	2% официальной оценочной стоимости	чаще пополам с продавцом
Специальный налог на бизнес (SBT)	3,3%, если продавец владел объектом менее 5 лет	продавец
Гербовый сбор	0,5% вместо SBT	продавец
Налог у источника с дохода продавца	зависит от срока владения; 1% для компании	продавец

Закон не определяет, кто платит: это записывают в договоре купли-продажи. Для новостроек действует защита потребителей: застройщик может переложить на покупателя не больше половины сбора в 2%. В примере из обзора для квартиры за 5 млн бат у продавца, владевшего ею три года, общая сумма платежей в земельном управлении составляет около 365 тыс. бат, но большую часть берёт на себя продавец.

Отдельная ловушка для иностранцев: временное снижение сбора за передачу и за регистрацию ипотеки до 0,01% на жильё до 7 млн бат продлено до 30 июня 2027 года, но, как пишет юридическая фирма Tilleke & Gibbins, действует оно только для покупателей из числа тайских физических лиц. Иностранец платит стандартные 2% за передачу и 1% за регистрацию ипотеки. Кроме разовых платежей, предусмотрите ежегодные: взносы на содержание дома и в резервный фонд (sinking fund) и налог на землю и строения, который для жилья, где вы живёте сами, обычно невысок.

Ипотека для иностранцев

Рассчитывать на тайский кредит нерезиденту обычно не стоит. Обзор Crown Continental (октябрь 2026 года) указывает, что тайские банки кредитуют в основном заёмщиков с подтверждаемым доходом в стране и рабочим разрешением. Самый известный трансграничный продукт, заём UOB в сингапурских долларах на готовые кондо во freehold, по сообщениям февраля 2026 года, был доступен жителям Таиланда, Сингапура и Гонконга, с кредитом до 60–70% стоимости. Под виллу на арендованной земле банки, как правило, не кредитуют. На практике покупатели платят наличными, по рассрочке застройщика или берут кредит на родине. Условия банков меняются, поэтому их проверяют напрямую.

Вилла и земля: аренда на 30 лет

Если вам нужен дом, а не квартира, остаются аренда земли и смежные права. Гражданский кодекс допускает договор аренды максимум на 30 лет, а аренда сроком более трёх лет должна быть зарегистрирована в земельном управлении. Как пишут практикующие юристы в обзоре Isaan Lawyers, при регистрации взимается разовый сбор около 1,1% от общей суммы арендной платы за весь срок, а продление закладывают как опцию договора. К аренде земли часто добавляют регистрируемые вещные права: узуфрукт и право застройки (superficies), они оформляются отдельно.

Перед такой сделкой нужен тайский юрист, который проверит документ на землю, права арендодателя, обременения и условия продления. В последние годы власти усиливают борьбу со схемами, где землёй для иностранца владеет номинальная тайская компания или знакомый. В августе 2026 года, по данным Tilleke & Gibbins, Министерство внутренних дел разослало губернаторам циркуляр об усиленной проверке таких случаев: земельные управления должны выявлять компании с признаками номинального владения, а итогом могут стать обязательная продажа земли и уголовное дело. Поэтому такие схемы здесь не рассматриваются как вариант.

Проверка перед покупкой

1. Статус дома. Это должен быть лицензированный кондоминиум, а не отель-апартаменты. Попросите документы на здание.
2. Титул на квартиру. Убедитесь в земельном управлении, что продавец является собственником и нет обременений.
3. Квота иностранцев. Письмо от юридического лица кондо, что ваша квартира укладывается в 49%.
4. Задолженности. Справка об отсутствии долгов по взносам.
5. Договор. Тайский юрист проверяет текст, условия возврата залога, график платежей, сроки передачи и неустойку.
6. Застройщик. Для новостроек посмотрите прежние проекты, условия при задержке сдачи и счёт, на который идут платежи.
7. Перевод денег. До отправки суммы согласуйте с банком, какие документы он выдаст.

Регистрация проходит в земельном управлении. Там подписывают стандартный договор купли-продажи на тайском языке, а все бумаги оформляют по-тайски. Если вы не приезжаете лично, нужна доверенность установленной формы. Остаток цены платят банковским чеком, а сборы вносят наличными.

Нужна ли виза и даёт ли покупка вид на жительство

Для покупки квартиры резидентство не нужно: достаточно подтверждения перевода валюты из-за рубежа. Но и сама покупка визы или вида на жительство не даёт. Для долгого проживания выбирайте отдельный статус: удалённым работникам подходит виза DTV, пенсионерам — пенсионная виза. Elite-карта для покупки тоже не требуется. Общий план релокации описан в статье о переезде в Таиланд.

Пхукет и Паттайя: на что смотреть

В обоих курортах продаются и кондо, и виллы. Первое правило: смотрите на тип документа. Квартира в кондо с собственным титулом оформляется во freehold, а вилла на участке обычно продаётся на условиях аренды земли. Если хотите сначала пожить на месте, начните с аренды: условия описаны в материалах про аренду жилья на Пхукете и в Паттайе. Цены за квадратный метр в статье не приводятся: они сильно различаются по району и возрасту дома, поэтому сверяйтесь с предложениями застройщиков и агентств на дату сделки.

Обращайтесь к тайскому юристу, работающему с недвижимостью, и не передавайте деньги по устной договорённости. Эта статья служит справкой, а не юридической консультацией: нормы и льготы меняются, поэтому перед сделкой уточняйте их в земельном управлении.